【税务】从自住房贷款中预支资金购买投资房，可以扣税吗？

澳大利亚住宅房产所有者可能有过从带有预支功能的住房贷款账户(home loan redraw account)中提取资金的经历。通常，如果您将从预支账户中提取的款项用于购买投资房产，则有权就该笔提取金额所产生的利息享受税前扣除。

1. 示例

例如，如果您拥有一笔带有预支功能的住房贷款

（home loan with a redraw facility），并且您使用该资金购买了一处投资房产（即用于支付购房价款的20%及与购房相关的费用）。对于剩余的80%购房价款，您将申请一笔新的抵押贷款。就此而言，您在购买投资房产时无需动用任何手头现金。

实际上，您可以将抵消账户（offset account)的余额转入预支账户(redraw account)，然后从预支账户中支付10%的首付款。随后，您将从预支账户中转出可用的预支金额，用于支付购房价款剩余的10%以及购买该投资房产的相关费用。

2. 税务优惠

   
   

由于您将预支资金用于产生收入的目的，这通常被视为一笔新贷款。根据TR 2000/2的规定，您有权就重新提取金额的利息申请扣除。但是，由于原始住房贷款现已成为“混合用途”贷款，您需要按产生收入（即自住房）和私人用途（即投资房）的比例分摊利息。这一点在报税时需要注意，因为很多人会忽略这点。

预支资金被转入抵消账户和储蓄账户，随后用于支付投资房产的首付款。由于资金最初来源于预支资金，因此利息仍可扣除。

3. 税法法规

《1997年所得税评估法》（ITAA 1997）第8-1条规定，凡为获得或产生应税收入而产生的所有损失和支出，均可在一定范围内予以扣除，但属于资本性、私人或家庭性质的支出，或与赚取免税收入相关的支出除外。

税务裁定TR 95/25所得税：根据《1997年所得税评估法》第8-1条，在FC of T诉Roberts案及FC of T诉Smith案之后关于利息扣除的规定阐述了税务专员对利息费用可抵扣性的观点。

如TR 95/25所述，利息费用与产生应税收入的活动之间必须存在充分的关联。TR 95/25 明确指出，要确定相关利息费用是否可扣除，必须审查借款的目的以及借款资金的用途。

“用途”测试标准确立于

Federal Commissioner of Taxation v. Munro (1926) 38 CLR 153, (1926) 32 ALR 339

，是利息可抵扣性的基本测试标准，其主要依据是借款资金的用途。

据此，如果贷款用于可产生收入的投资目的，则该贷款产生的利息可予以扣除。但是，如果贷款涉及私人用途，则不允许扣除。

税务裁定 TR 2000/2 所得税：信用额度及再提款设施下提取资金所产生利息的扣除资格，探讨了借款人从信用额度及提供再提款设施的贷款中提取资金所产生的利息是否可扣除的问题。

该裁定明确，从贷款账户中提取任何超额或可用资金均被视为一笔新贷款。因此，提取资金的用途或目的具有决定性意义。也就是说，在进行追加借款时，利息的可扣除部分取决于重新提取资金的用途，这与原始借款的目的无关。TR 2000/2中所指的“再提取”功能，是指借款人从贷款账户中重新提取先前已偿还的贷款本金。

如果借款人将重新提取的资金用于不同用途，则该贷款账户即成为混合用途账户。在混合用途贷款中，利息必须在产生收入的用途和不产生收入的用途之间进行分摊。归因于用于私人用途资金的应计利息部分不可抵扣。

Reference: ATO

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