【税务】纳税人无需在2027年7月1日之前对其投资房产估值
自2027年7月1日起，资本利得税（CGT）改革将取消针对个人和受托人的50%折扣，转而采用资本利得税指数化机制，这可能要求在2027年7月1日之前对资本利得税资产进行市场估值。然而，澳大利亚税务局（ATO）已澄清，纳税人无需在2027年7月1日当天就完成这些估值。
根据作为《2026年财政法修正案（税制改革第1号）》改革内容之一的过渡性规定，在2027年7月1日之前持有但于2027年7月1日或之后出售的资本利得税资产，可被视为在2027年7月1日之前立即处置，并于2027年7月1日重新购入。这种视为处置和购入的安排，旨在便于分别计算2027年7月1日之前产生的资本利得与该日期之后产生的资本利得。因此，纳税人可能需要确定该资本利得税资产在2027年7月1日之前的市价。该市价将作为该资产视为处置的资本收益，并作为计算2027年7月1日之后产生的资本利得时成本基础的第一部分。与2027年7月1日之前该资产推定处置相关的任何资本利得或损失均被递延，仅在该资产实际处置或发生其他资本利得税事件时才需申报。
澳大利亚税务局（ATO）已明确表示，纳税人无需在2027年7月1日当天就具备该估值，也不应提前获取估值，因为估值不能具有前瞻性。
部分纳税人也可选择不在2027年7月1日之前立即获取市场估值，而是采用替代性的“分摊法”来计算此类资产的资本利得。政府已发布一份立法草案，规定了该“分摊法”，预计澳大利亚税务局（ATO）将在适当时候发布相关指导意见。
除澳大利亚税务局（ATO）现有的市场估值指导外，该局正在考虑就特定类型资产的估值、应聘请的适当专家以及所需的文件和支持性记录提供额外的指导、工具和计算器。
理解市场估值要求
根据新规定：
纳税人在计算资本利得或损失时，可能需要确定其资本利得税（CGT）资产在2027年7月1日之前的市价。这并不要求您的客户在该日期已备有估值报告，且他们不应在此日期之前获取估值报告，因为估值不能具有前瞻性。
纳税人可选择使用一种称为“分摊法”的替代方法来确定其资本利得税（CGT）资产的价值。政府目前正在制定该方法，澳大利亚税务局（ATO）将在该方法正式实施后提供进一步指导。
在2027年7月1日前持有资本利得税资产的纳税人，其资产可能会被视为在2027年7月1日之前立即处置，并于2027年7月1日重新购入。届时，他们需要将各期间的资本利得和损失分别计算，如同属于不同的持有期间一样。
为计算各期间的资本利得或损失，纳税人可能需要确定该资产在2027年7月1日之前的市价。这是因为该市价将作为资产推定处置的资本收益，并作为计算2027年7月1日后累计利得的成本基础的首个组成部分。
与2027年7月1日之前该资产推定处置相关的任何资本利得或损失均被递延，仅在资产实际处置或发生其他资本利得税事件时才需申报。
关于市场估值的指导
澳大利亚税务局（ATO）现行的关于税务目的市场估值的指导概述了：
澳大利亚税务局（ATO）对市场估值的期望
支持估值所需的证据
澳大利亚税务局在评估估值准确性时将考虑的因素。
进一步的指导与支持
澳大利亚税务局认识到，纳税人及其会计师希望明确改革在实践中的具体运作方式。澳大利亚税务局正在考虑：
可能需要哪些建议和指导资料
澳大利亚税务局可开发或更新的工具和计算器
为支持合规与行政管理所需的系统变更。
澳大利亚税务局（ATO）将发布一系列工具和指南，以帮助纳税人及其会计师理解新法律及其适用方式，包括：
如何确定某些类型资产的市场价值
寻求估值时应考虑的专业人士类型
确定市场价值所需的文件和记录。
Disclaimer: This article is intended to provide general information only and does not constitute professional advice for specific circumstances. It should not be relied upon as a substitute for tailored advice.
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