【案例】 中国公民澳洲买地因违反FIRB规定被处以50.8万澳元罚款

一名中国公民因未能在四年内于该空地上建造住宅，被处以508,000澳元罚款。

这是一个对澳洲外国投资者持有空置住宅土地（vacant residential land / land banking）非常值得关注的最新联邦法院案例。它与 FIRB/ATO 对外国投资者购地后未按批准条件开发的执法直接相关。

1. 案情概述

被告 Li 女士（中国公民）在澳大利亚购买了一块未开发的住宅用地（vacant residential land）。作为外籍买家，她根据《1975年外国收购与接管法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Cth)，简称FATA）向外国投资审查委员会（FIRB）申请批准，在 2016 年购买了位于 Victoria Berwick 的一块约 401平方米住宅用地，购买价格约 $296,000。

Treasurer/FIRB 给出的 No Objection Notification (NON) 并不是无条件批准，而是附带一个非常重要的条件：必须在规定的 4年期限内在土地上建造住宅。4年期限于 2020年3月4日届满。

但是：

• 土地仍然是 vacant land；

• 没有建造住宅；

• 没有申请延长/修改批准条件；

• 没有采取实际建设措施；

• Li 后来离开澳大利亚；

• ATO 多次联系她；

• 她后来表示自己没有足够资金建房，并希望在未进行任何开发的情况下直接出售该房产；

• 但她没有按照批准条件完成开发，也没有积极解决违规问题。

更重要的是，她后来也没有参与 Federal Court 的诉讼程序。

因此，法院最终以 default judgment 的方式处理。

2. 核心法律争议

• 违反 FATA 法案：被告未能履行批准条件，是否构成违反 FATA 第 96(1) 条。

• 民事罚款（Pecuniary Penalty）计算：依据《2014年监管权力（标准条款）法案》（Regulatory Powers (Standard Provisions) Act 2014 (Cth)，简称RPA）第 82(3) 条，应向被告施加多少数额的民事罚款。

• 资产冻结与法定抵押权（Statutory Charge）：如何处理之前对该房产颁布的中间冻结令（Interlocutory Freezing Order）。

3. 法院裁决与法律要点

(1) 违法认定

法院认定被告未能履行建立住宅的条件，违反了 FATA 第 96(1) 条的民事罚款规定。

(2) 罚款计算与连续违规（Continuing Contravention）

违规不是只有“一次”，这是本案最值得注意的地方。

Li 的4年开发期限结束后，理论上很多人可能会理解为：“2020年3月4日违反一次，之后只是继续处于违规状态。” 法院并不是这样处理。根据 Regulatory Powers (Standard Provisions) Act 2014 s 93，法院认定这是一个 continuing contravention。也就是说：

• 2020年3月4日违规一次；

• 2020年3月5日又是一次；

• 2020年3月6日又是一次；

• ……

• 直到实际纠正违规为止。

因此，Li 最终产生了 超过2,300项 separate contraventions。

这是本案对外国投资者最大的警示之一。

理论上的罚款可能非常巨大。这里有一个很有意思的计算。

因为每天都可以构成一个 contravention，所以如果简单把每天的最高 penalty 相加，理论上的最高罚款会非常高，甚至达到数亿澳元级别。但法院没有机械地这样计算。

法院认为，这些违规行为虽然在法律上是多个 contraventions，但实际上是：同一持续行为（single course of conduct）。因此法院需要根据整个行为综合确定一个 just and appropriate penalty，而不是简单把2,300多个最高罚款全部相加。

最高罚款上限计算：根据 FATA 第 96(4) 条，在违规期间的最高罚款可翻倍至以下三者中的最大值：

1. 将获得的资本收益（Capital Gain）的两倍；

2. 购房对价（Consideration Paid）的 50%；

3. 房产市场价值（Market Value）的 50%。

在本案中，最大值为资本收益的两倍（计 $254,000 澳元）。

每日连续违规：根据 RPA 第 93 条，持续违规的每一天均构成单独的民事违法行为。被告连续违规超过2,300 天。在立法修正前后，每日罚款上限分别达到 $254,000 澳元及 $508,000 澳元。

最终判处罚款：法院综合考量了 RPA 第 82(6) 条规定的所有相关因素后，完全采纳了税务局局长提出的$508,000 澳元罚款建议，认为该处罚数额适当且具有充分的威慑力。

(3) 执行与担保（冻结令与法定抵押）

法院裁决宣布后，此前颁布的临时冻结令随之失效，并由 FATA 第 104(3) 条项下的法定抵押权（Statutory Charge）替代。

为防止出现短时间的产权空白（从而使被告有机可乘转让房产），法院将冻结令额外延长 28 天，以便税务局局长有足够的时间正式登记该法定抵押权。

4. 案件启示与意义

严格审查外资购房条件：澳大利亚当局对外国投资者购买土地后的开发承诺（如建房时限）执行非常严格的监管，未能履行承诺将面临重罚。

高额日积累罚款：违规行为若长期未纠正，根据“每日连续违规”原则计算的总罚款上限将极其高昂。

跨国执法与资产追缴：即使外籍买家离开澳大利亚境内，澳洲政府仍可通过对其在澳不动产设立法定抵押权（Statutory Charge）来确保民事罚款的执行。

法院在确定 penalty 时，不只是看土地没有开发，还考虑了 specific deterrence（特别威慑）。

被告Ms Li：

• 知道自己有开发义务；

• 没有完成建设；

• 没有申请修改条件；

• ATO 多次联系；

• 曾经表示没有钱建房；

• 有意出售未开发土地；

• 后来没有参与法院程序。

法院认为这些因素增加了需要进行 specific deterrence 的必要性。

此外，Li 在其他住宅物业方面还有 unpaid vacancy fees 等外国投资框架下的违规/不合规情况，这种更广泛的 non-compliance pattern 也被法院考虑。

5. 案件对于中国居民/中国公司投资澳洲住宅土地尤其具有现实意义。

过去很多外国投资者的思维可能是：“FIRB批准我买地了，我以后什么时候开发、什么时候卖，是我的商业决定。”

Li 案说明这种理解是危险的。

如果批准文件明确要求：construct one or more dwellings within four years，那么这个条件本身就是法律义务。

不能因为：

• 资金不足；

• 建筑成本上涨；

• 房地产市场不好；

• 想等房价上涨；

• 想以后再开发；

• 想直接出售；

就自动摆脱这个条件。

如果确实无法按照原批准条件完成，应该考虑是否可以/需要向相关部门申请 variation，而不是单纯让期限过去。

Source: Commissioner of Taxation v Li (No 2) [2026] FCA 1424, summarised by ChatGPT

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