【税改】澳洲负扣税新政，可能加剧代际不公！及对楼市的影响 (系列2）

澳洲政府2026.5.12公布的最新预算，改革税收体系，影响所有人！

No.1

负扣税新政

政府提议，自2027年7月1日起，将住宅房产的负扣税政策仅限于新建住宅。其意图很明确：减少投资者对现有住房的竞争，并将资本引导至新建住房领域。但尽管这在政治上看似合理，住房市场的实际情况却更为复杂。澳大利亚的住房可负担性问题并非仅仅源于投资者购买现房，而是因为在人们需要居住的地方，新建住房数量不足。这些调整并不能消除住房压力——反而可能将压力从购房价格转移到租金上。

投资者若在2026年5月12日澳大利亚东部标准时间（AEST）晚7:30之后签订现房住宅的买卖合同，其亏损仅可用于抵扣来自住宅房产的收入或资本利得。任何未使用的租金亏损将结转至未来年度，并被限定仅用于抵扣来自住宅房产的收入或资本利得。

对于在2026年5月12日澳大利亚东部标准时间（AEST）晚7:30前已持有的现房住宅，其负扣税安排将完全享受过渡期保护，即“ grandfather clause”（既得权益保护）。该过渡期保护适用于在此时间之前签订购房合同的住宅物业，即使交割发生在该日期之后。即按签约时间，而非交收时间。

其他资产类别，如股票和商业地产，将继续适用现有安排（即负扣税可不受限制地适用）。

No.2

潜在影响

这些变革旨在削弱购买现房投资房产的税收优势，从而将更多投资需求引导至新房供应。

1. 价格压力转向租金压力

这些变化的风险在于，它们并未消除住房压力，只是改变了压力的显现形式。如果投资者对现房的需求下降，部分买家面临的竞争可能会减少。但“既得权益”条款意味着许多现有投资者可能会选择持有而非出售，这将限制进入市场的现房数量，从而削弱买家的实际受益。当出租房转为自住时，可出租房源池就会缩小。压力并未消失——它只是从房价转移到了租金上。

维多利亚州给我们敲响了警钟。一系列政策调整增加了持有投资房产的成本和复杂性，包括通过提高地税、降低地税起征点、提高缺席业主附加费、扩大空置住宅地税范围以及收紧租赁监管来实施的“新冠债务税”。这些调整旨在增加财政收入并加强租户保护，但也大大降低了投资房产对房东的吸引力。

结果，活跃住宅租赁房源从2023年年中约67.6万套降至2024年年中65.5万套——一年内减少了超过2万套租赁房产。其结果并非整体住房可负担性得到提升，而是发生了资源再分配：购房者受益于房价涨幅放缓，而租客则面临房源紧缺和租金大幅上涨的双重压力。在墨尔本，房价涨幅相对温和，而过去五年的租金涨幅却达到了约35%。

这并非解决住房可负担性问题的良方——它只是将成本转嫁给了租客，而租客通常年龄较轻、收入较低，且无力承担这部分成本。

墨尔本的情况表明，住房压力并非消失，而是发生了转移。过去五年间，房价仅上涨了11%，而租金却上涨了35%。

这一点至关重要，因为那些旨在减少投资者参与的政策，虽然可能缓解购房者的价格上涨压力，但也可能导致租赁供应紧张，从而给租房者带来更大压力。如果以租金涨幅加剧为代价来换取房价涨幅放缓，住房可负担性并不会因此得到改善。

2. 租赁供应出现地域性失衡

将负扣税政策限制在新建住房上，是基于租赁供应具有可替代性的假设。但事实并非如此。投资者的活动将被推向那些最容易交付新住房的市场区域：外围增长走廊、公寓区和整体规划社区。这些固然是重要的供应来源，但并不总是租客需要或希望居住的地方。增长走廊内的一套新公寓，无法替代位于学校、医院、大学、交通枢纽或主要就业中心附近的成熟租赁住宅。

该政策面临的风险在于，它会在某些地区增加租赁房源，却在其他地区减少供应。成熟郊区、中环地段以及新开发受限的区域对投资者的吸引力将下降，尽管这些地方往往拥有最强的租赁需求。这将缩小租户的选择范围，并降低租赁市场的灵活性。住房可负担性不仅关乎住房总数，更在于住房能否在合适的地点、以合适的价格、提供合适的户型。

3. 地区市场面临风险

地区租赁市场尤其容易受到此类变化的影响，因为许多地区缺乏充足的新开发项目储备。在许多地区，新建住房成本高昂，虽然有土地可用，但缺乏配套设施的土地却很难找到，建筑工种有限，且建成后的房产价值往往无法覆盖建设成本。如果投资者因政策影响而不愿购买现有的租赁住房，可能就没有足够的新供应来替代这些存量。

这一点至关重要，因为地区租赁市场往往对供应的细微变化极为敏感。少数投资者出售房产或选择不买，就可能对房源供应产生显著影响，特别是在拥有医院、大学、旅游业、农业、采矿业或重大基础设施项目的地区。将负扣税限制在新建住房上，可能更适用于大规模供应新房的市场。而在开发受限的地区，此举可能导致租赁房源减少，却未能创造现实的替代供应来源。

4. 年轻购房者“租房置业”的难度增加

将负扣税限制在新建房产上，也削弱了年轻购房者进入市场的少数途径之一。许多人无力在理想或必需的居住地购房，尤其是靠近工作地点、家人、交通或生活便利设施的区域。“租房置业”模式使他们能够继续在这些地点租房，同时在其他地方购买更实惠的投资房产。虽然这种模式并非完美，但在购房日益遥不可及的市场中，它已成为年轻澳大利亚人积累房产净值的切实途径。

这正是该政策可能加剧代际不公之处。在现有税收制度的支持下，年长一代的澳大利亚人已通过数十年的房产投资积累了财富。将负扣税限制在新建房产上，意味着年轻购房者将越来越难以通过这一途径积累财富。他们被迫推迟入市，面临更高的房价、更高的首付以及更少的投资选择。一项旨在提高公平性的政策，最终可能反而会缩减年轻澳大利亚人积累住房财富的少数剩余途径之一。

5. 交易量可能下降

一个更为直接的风险是交易活动减少。如果投资者被劝退，不再购买现房，那么市场的一部分将失去一个主要的买家群体。与此同时，享有“祖父条款”的投资者可能会延长持有时间，因为出售房产意味着放弃现有的税收优惠。这将导致市场萎缩：买方减少，卖方减少，更多家庭选择观望，等待规则尘埃落定后再做决定。

这一点至关重要，因为房产周转对经济的支持作用远比交易本身更为广泛。交易量的减少将影响房产中介、产权过户律师、按揭经纪人、贷款机构、建筑工人、搬家公司以及零售消费。即使房价没有剧烈波动，成交量下降也会产生切实的经济后果。这会降低市场流动性，使价格发现变得更加困难，并拖慢众多依赖住房交易的企业的运营。

6. 这些变化并不能保证新增供应

将负扣税限制在新房上，虽然为新建住房创造了税收优惠，但这并不等同于保证会建造更多住房。若要使该政策增加供应，投资者需以能确保项目可行性的价格购买新房。这取决于规划审批、基础设施、建筑成本、劳动力供应、融资条件，以及成品是否位于人们真正愿意租住的区域。如果这些制约因素依然存在，仅靠税收政策无法带来政府所期望的供应响应。尤其是建筑成本依然极高，且已再次加速上涨。

此外还存在转售问题。房产只能被视为“新房”一次。一旦再次出售，下一位投资者买家可能无法享受同等的税收待遇，这会缩小未来的买家群体。这会影响投资者当前的出价意愿。部分投资需求将转向新建住房，但这并不必然意味着建筑量会增加，特别是当投资者担心转售价值，或者项目本身仍缺乏吸引力时。

7. 资本利得税收入将受市场影响

用成本基准指数化取代50%的资本利得税折扣，看似是一项简单的预算修复措施，但结果将取决于市场。

如果房价强劲上涨，这一变化可能会增加更多税收。但如果价格涨幅微弱且通胀率仍相对较高，指数化将减少应税收益，因为成本基准会根据通胀进行调整。

针对净资本利得征收30%的最低税，意味着这并非简单地回归仅对实际收益征税。但核心问题依然存在：预算案预设了显著的税收收益，而该收益将取决于通胀水平、房价涨幅以及投资者的反应。

8. 劳动力流动性将受阻

租赁住房在劳动力流动中发挥着重要作用。人们在因新工作搬迁、签订临时合同、求学、分居、移民，或在决定是否购房前搬迁时，都会选择租房。如果现有的租赁供应趋紧，且新的投资者持有房源集中在特定地点，劳动者就更难迁移到有工作机会的地方。

这不仅关乎住房。雇主在许多需求旺盛的领域（包括医疗保健、教育、建筑、旅游和地区服务）已经面临人员配置的挑战。如果传统就业中心内的租赁房源变得难以寻觅，住房政策便会演变为劳动力市场问题。一项旨在提高住房可负担性的政策，最终可能反而会降低劳动力市场的灵活性。

9. 租赁市场并非静态池

主张减少投资者需求的论点往往假设了一种简单的转移：租客买下原租赁房产，成为首次购房者，问题便迎刃而解。但租赁市场并非如此运作。随着年轻人离家独立、新移民涌入、家庭关系变化、学生搬迁以及劳动者在城市和地区间流动，租客不断进出市场。

如果一套出租房转为自住，这或许能帮助一个家庭实现购房。但与此同时，它也从租赁池中抽走了一套住房，而新的租客仍在不断涌入。这就是为什么减少投资者参与并不一定能整体改善住房可负担性的原因。这或许会改变特定住房的居住者，但除非住房总供给增加，否则系统内的压力依然存在——且往往会以租金上涨和租赁选择减少的形式重新显现。

预算案中虽有积极举措，但大多是见效缓慢的供给侧措施，而非能立即改善住房可负担性的政策。

最具力度的是政府承诺投入20亿澳元用于配套基础设施建设——包括地方道路、管道、供水、供电及污水处理系统——以期在十年内释放多达6.5万套住房。这正视了住房供应面临的最大制约之一：若土地未配备基础设施，住房便无法建造。从这个意义上说，与需求侧援助相比，这是一项更具针对性的住房措施，因为它直指阻碍项目推进的物理障碍。

此外，政府还积极关注建筑劳动力队伍。政府推出的住房建设学徒计划为符合条件的学徒提供1万澳元的激励奖金，同时为雇主提供支持。该计划实施的前六个月内，已有超过1.1万名住房建设学徒入职，涵盖木工、电工及其他关键建筑工种。这一点至关重要，因为若没有更多人投身施工一线，国家住房目标便无法实现。

提高移民技能认可度和加快项目审批的措施也将有所助益，特别是如果这些措施能减少住宅建筑行业和住房项目的延误。劳动力短缺、审批缓慢和基础设施缺口都是同一个问题的一部分：澳大利亚不仅面临住房需求短缺，更面临住房供应能力的不足。

但需对这一规模保持客观认识。十年内释放多达6.5万套住房固然有益，但澳大利亚的国家目标是在五年内新建120万套住房。学徒激励措施值得欢迎，但新学徒需要数年时间才能成长为完全具备生产力的技术工人。加快审批虽有帮助，但前提是项目在财务上可行，并得到基础设施、劳动力和资金的支持。

参考：Australian Federal Budget 2026/2027， Federal Budget 2026: Housing tax reform shifts the pressure, it doesn’t solve it • Ray White

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来源：微信公众号《澳洲四大号外》